Face à la crise, la Cour des comptes fait des propositions pour encadrer les loyers

Dans un rapport publié le 14 octobre, la Cour des comptes juge l’expérimentation de l’encadrement des loyers complexe et fragile. Elle propose de la prolonger à condition d’une réforme ou de la remplacer par un renforcement de l’indice de référence des loyers.

Tandis que l’expérimentation instaurée par la loi de 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN) arrive à son terme le 24 novembre 2026, les magistrats de la rue Cambon dressent un bilan critique du dispositif et présentent deux scénarios pour l’avenir de la régulation des loyers dans les zones tendues alors que les Français ont perdu une pièce entière en six ans pour s’offrir un logement.

Des fondements statistiques fragiles et une insécurité juridique

Déployé dans neuf territoires et concernant près de 1,2 million de locataires du parc privé, l’encadrement des loyers vise à plafonner les montants dans les marchés les plus tendus. La Cour des comptes constate pourtant que sa mise en œuvre repose sur « des fondements statistiques fragiles ».

Les données des observatoires locaux ne garantissent pas une représentativité suffisante, notamment en raison de la sous-représentation des logements loués directement par les propriétaires. Les critères retenus (localisation, nombre de pièces, époque de construction) n’expliquent qu’environ 48 % des écarts de loyers au mètre carré et introduisent un biais de surface : les loyers des petits logements sont sous-estimés, ceux des grands surestimés dans un contexte très morose sur le marché immobilier du pays.

À Paris, la méthode de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne est jugée non conforme aux prescriptions du comité scientifique. S’y ajoute une insécurité juridique persistante, liée à la définition imprécise des compléments de loyer et à la complexité des voies de recours pour les locataires.

Les effets à court terme restent difficiles à mesurer. Une évaluation estime une modération de la hausse des loyers entre 2 et 4 % sur deux ans et demi, mais la Cour appelle à la prudence. Elle préconise donc soit une prolongation à périmètre constant conditionnée à une réforme structurelle (fiabilisation des données via l’application Gérer mes biens immobiliers, clarification juridique), soit l’arrêt de l’expérimentation au profit d’un renforcement de l’indice de référence des loyers (IRL), plus simple à appliquer.